Proteção do seguro para quem mora em condomínio

Uma parcela relevante da população brasileira mora em apartamentos. De acordo com dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad), em 2019, mais de 14% das moradias eram apartamentos.

Nas grandes cidades brasileiras essa participação é ainda mais expressiva. Em São Paulo, o maior município do Brasil, o número de residências verticais (em prédios) já superou o de moradias horizontais, é o que mostra um estudo divulgado, em 2020, pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM) e pelo Centro de Pesquisa, Inovação e Difusão (Cepid), da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Fapesp).

Morar em um condomínio de apartamentos traz muitas vantagens e, também, a necessidade de se revisar os riscos a que o patrimônio de uma pessoa está exposto e o uso de seguros para sua proteção. Em um condomínio, os responsáveis pelos apartamentos – proprietários ou inquilinos – são os responsáveis por cuidar dos riscos em suas respectivas unidades individuais, enquanto que, no caso das instalações e áreas comuns, esse papel está atribuído aos síndicos e conselheiros dos edifícios em condomínio.

No Brasil, existe a determinação legal para que os condomínios verticais contratem proteção por seguro para atender, no mínimo, aos riscos de incêndio ou destruição total ou parcial. O preço do seguro – o valor do prêmio total – deve ser tratado como uma despesa comum e dividido entre todos os condôminos.

A proteção por seguros é muito mais do que o atendimento de uma determinação legal. Ela deve ser utilizada como um instrumento efetivo de proteção dos interesses de todos os moradores do condomínio. A definição das coberturas e dos limites adequados para cada uma delas possibilitará que, caso ocorra algum sinistro, a seguradora pague ou reponha os bens sem impactos financeiros relevantes para os condôminos, dentro dos limites e condições que foram contratados.

A proteção que os seguros oferecem aos condomínios vai muito além da cobertura para os ricos de incêndio e de destruição parcial ou total. A própria existência e o funcionamento do condomínio podem, eventualmente, causar danos a terceiros que precisarão ser compensados, resultando em prejuízos financeiros para todos os condôminos. Por exemplo, pode ocorrer um acidente durante o trabalho envolvendo um empregado do condomínio, irromper um incêndio a partir de algum equipamento elétrico ou cair um galho de árvore do paisagismo do condomínio, danificando o veículo de um visitante.

Os síndicos e conselheiros, caso não contratem os seguros de condomínio obrigatórios ou, ainda, contratem com valores inferiores aos que seriam adequados, poderão responder com seus patrimônios pessoais para complementação de indenizações, caso venha a acontecer um sinistro e isso se revelar necessário.

A escolha dos seguros mais adequados para a realidade de um condomínio é algo que deve ser feita no contexto de um processo de gerenciamento de riscos. A identificação, a análise e a avaliação dos riscos devem ser efetuadas de maneira sistemática, buscando-se os melhores instrumentos para o seu tratamento. E o seguro é o principal instrumento para se lidar com os prejuízos financeiros que podem ocorrer caso os riscos identificados se materializem.

Escolher as proteções adequadas, com os limites de cobertura que sejam compatíveis com os valores em risco, é algo que demanda conhecimento especializado. Considere-se, por exemplo, a complexidade do processo para se chegar à definição do limite da cobertura de incêndio, que deveria ser contratado para um condomínio composto por várias torres de apartamentos.

Existe a obrigação legal de se contratar a proteção do seguro para alguns dos riscos aos quais o condomínio está exposto. Por outro lado, a lei não define quais devem ser as coberturas e, tampouco, quais devem ser os seus limites e não faz considerações quanto ao uso de eventuais franquias na indenização de possíveis prejuízos.

Com a diversidade de seguradoras que atuam no mercado de seguros, existem ofertas de coberturas feitas pelas companhias que, pela simples comparação dos seus nomes, é impossível determinar se as proteções correspondentes seriam iguais ou diferentes. É necessário conhecimento detalhado de cada produto, para que seja possível avaliar qual a cobertura mais adequada a cada situação de exposição a risco considerada.

Com o suporte de especialistas em riscos e seguros, os síndicos e conselheiros dos condomínios certamente poderão desempenhar suas funções de maneira mais efetiva, tomando decisões adequadas à proteção dos interesses dos condôminos e, também, respaldando a sua própria responsabilidade.